豆包对张江高科合理估值的情景分析

1.基础情景（概率60%）

- 上海微电子估值6000亿元：张江浩成股权价值646.74亿元，其他投资100亿元。

- 地产板块重估300亿元：按REITs资本化率5%计算，163万平方米出租物业估值326亿元。

- 合理市值：646.74+300+50=996.74亿元，对应股价64.1元（总股本15.54亿股）。

- 当前股价隐含预期：509亿元市值仅反映上海微电子估值3500亿元，地产板块估值150亿元，存在487.74亿元的价值缺口。

2.风险情景（概率30%）

- 上海微电子估值4000亿元：股权价值431亿元，其他投资缩水至80亿元。

- 地产板块减值至200亿元：租金收入下滑和空置率上升导致重估价值下降。

- 合理市值：431+200+30=661亿元，对应股价42.5元，较当前股价下跌16.5%。

3.乐观情景（概率10%）

- 上海微电子估值8000亿元：股权价值862亿元，其他投资增值至150亿元。

- 地产板块重估400亿元：张江科学之门项目投用带动租金溢价。

- 合理市值：862+400+80=1342亿元，对应股价86.4元，较当前股价上涨65.4%。